Copropriété en outre-mer : ce qu’un syndic peut étudier au titre des CEE

Un syndic ou un conseil syndical d’outre-mer peut étudier l’isolation de toiture (BAR-EN-106), la réduction des apports solaires (BAR-EN-109) et le chauffe-eau solaire collectif (BAR-TH-135), décidés en assemblée générale. Le remplacement d’un climatiseur (BAR-TH-141) relève plutôt de chaque propriétaire. BAR-EN-106 prend fin au 1er mai 2027.

Quelles opérations pour quel immeuble ?

Ces quatre fiches sont propres à la France d’outre-mer. La fiche nationale de pompe à chaleur air/air, BAR-TH-129, ne s’y applique pas : BAR-TH-141 en tient lieu.

L’immeuble lui-même oriente le premier tri. Une toiture en tôle ou un dernier niveau surchauffé fait regarder BAR-EN-106 et BAR-EN-109. Un besoin collectif d’eau chaude fait regarder BAR-TH-135. Des climatiseurs anciens dans les appartements relèvent de BAR-TH-141, mais rarement d’une décision collective.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE) sont financés par les fournisseurs d’énergie soumis à l’obligation, les obligés. Le financement est privé et encadré par la réglementation : ce n’est pas une subvention publique. Les volumes s’expriment en kWh cumac, unité qui cumule les économies sur la durée de vie de l’équipement, et ils sont multipliés par 2 dans les zones non interconnectées. Ce volume n’est pas un montant en euros : l’obligé en fixe la valorisation.

Qui décide dans la copropriété ?

Quatre acteurs interviennent, avec des rôles distincts.

L’assemblée générale vote. La loi du 10 juillet 1965 classe les travaux d’économies d’énergie à l’article 25 f : ils s’adoptent à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Deux passerelles existent à l’article 25-1 :

• si le projet n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24 ;
• s’il n’atteint pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.

Le syndic exécute et signe. L’article 18 de la loi lui confie l’exécution des délibérations de l’assemblée. Pour les CEE, le ministère précise que le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires, personne morale. Le syndic est réputé avoir son accord pour le représenter et peut signer les documents au nom de la copropriété. Une attestation complémentaire n’est pas nécessaire.

Le conseil syndical prépare et contrôle. L’article 21 lui donne pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il rend un avis sur les questions dont il est saisi ou dont il se saisit. L’assemblée fixe aussi le montant des marchés au-delà duquel sa consultation devient obligatoire, ainsi que le seuil de mise en concurrence. Vérifiez ces deux décisions avant de lancer la consultation.

Le copropriétaire agit pour son lot. Le remplacement d’un climatiseur dans son appartement relève d’abord de lui. Si les travaux touchent les parties communes, par exemple pour fixer une unité extérieure en façade, une autorisation de l’assemblée peut être nécessaire : l’ANIL rappelle que cette autorisation relève de la majorité de l’article 25. Le règlement de copropriété fixe les règles propres à l’immeuble.

Ce que dit la fiche

BAR-EN-106. Le champ couvre les bâtiments résidentiels existants ou neufs, sauf le neuf à La Réunion au-dessus de 600 m d’altitude. L’isolation se pose en comble perdu ou en rampant, avec une résistance thermique d’au moins 1,5 m².K/W. Le professionnel visite le bâtiment avant d’établir le devis, et sept jours francs séparent l’acceptation du devis du début des travaux. Le forfait d’un bâtiment collectif existant est de 380 kWh cumac par m² d’isolant posé. La fiche est abrogée à compter du 1er mai 2027 : avec une assemblée à convoquer, le calendrier devient serré. La page isolation de toiture et de combles précise les conditions, avec une déclinaison à Mayotte et dans les autres territoires.

BAR-EN-109. La fiche vise les bâtiments résidentiels existants. Le facteur solaire de la toiture doit rester à 0,03 au plus en Guadeloupe, Martinique, Guyane et à La Réunion, et à 0,02 à Mayotte. Les peintures réfléchissantes appliquées sur la toiture en place sont exclues. Avec des éléments séparés, une note de calcul datée et signée établit ce facteur. Le forfait d’un bâtiment collectif est de 520 kWh cumac par m² de toiture protégée.

BAR-TH-135. La fiche couvre un bâtiment résidentiel collectif existant, ainsi que les projets neufs et les parties nouvelles. Elle demande :

• une étude de dimensionnement, réalisée par un bureau d’études indépendant reconnu RGE au-delà de 25 m² de capteurs ;
• un taux de couverture solaire supérieur à 50 %, retenu à 90 % au plus ;
• une qualification en solaire thermique collectif de l’installateur ;
• une certification QB couvrant les départements d’outre-mer, ou une équivalence justifiée sur l’arrachement et la corrosion.

Le calcul dépend du besoin annuel d’eau chaude tiré de l’étude. La page chauffe-eau solaire présente cette solution.

BAR-TH-141. Le logement doit être un appartement existant. Il s’agit de remplacer un climatiseur fixe, monosplit ou multisplit, par un appareil de classe A à A+++ d’au plus 2,64 kW, soit 9 000 BTU/h. Les appareils à simple ou double conduit sont exclus, tout comme un premier équipement, puisque la preuve mentionne la dépose de l’ancien climatiseur. La fiche s’applique aux opérations engagées avant le 1er août 2030. La page remplacement de climatiseur en appartement détaille ces points.

Une précision sur la qualification : la FAQ du ministère exige le signe de qualité RGE pour les toitures résidentielles, copropriétés comprises. Demandez donc la décision de qualification de l’entreprise avant de voter les travaux.

Les pièces à réunir

Une partie vient des fiches, une autre de l’organisation de la copropriété. L’obligé peut demander des éléments complémentaires.

Côté copropriété

• le procès-verbal d’assemblée adoptant les travaux et leur financement ;
• le contrat ou la décision désignant le syndic en fonction ;
• le SIREN du syndic, demandé sur l’attestation, et le nom du syndicat ;
• le règlement de copropriété, pour vérifier ce qui relève des parties communes ;
• les décisions fixant les seuils de consultation et de mise en concurrence.

Côté technique

• les surfaces de toiture et d’isolant concernées, et les photos avant travaux ;
• la date de la visite préalable pour BAR-EN-106, qui doit figurer sur la preuve de réalisation ;
• la note de calcul du facteur solaire pour BAR-EN-109, en cas d’éléments séparés ;
• l’étude de dimensionnement, l’avis de certification QB ou les pièces d’équivalence, et la décision de qualification pour BAR-TH-135.

Dans quel ordre avancer

La date d’engagement correspond en général à l’acceptation du devis, matérialisée par sa signature. L’acteur qui valorise les certificats doit justifier d’une contribution antérieure à cette date. Un syndic a donc intérêt à ouvrir le dossier avant le vote du devis retenu, et à inscrire à l’ordre du jour une résolution qui nomme la fiche visée, la surface et l’entreprise.

Le guide monter un dossier CEE détaille la chronologie. Pour un premier tri, utilisez la vérification d’éligibilité ; le registre des fiches reste la référence.

Sources

• Fiche BAR-EN-106, version A64-5 (ministère)
• Fiche BAR-EN-109, version A24-1 (ministère)
• Fiche BAR-TH-135, version A35-2 (ministère)
• Fiche BAR-TH-141, version A71-2 (ministère)
• Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (Légifrance)
• Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance)
• Règles de majorité en assemblée générale (ANIL)
• Questions-réponses sur le dispositif CEE, Q III.f.1 (ministère)
• Arrêté du 29 décembre 2014, article 4 (Légifrance)
• Dispositif des certificats d’économies d’énergie (ministère)